[Tanya] Mengenai KPR khususnya di BTN

[Indra]

Melunasi KPR sebelum jatuh tempo menurut saya keuntungannya sebenarnya di bawah ekspektasi konsumen. Soalnya cicilannya kan dihitung flat, artinya cicilan di depan ada yang dipindah sebagian prosentasenya ke cicilan di belakang, karena bank maunya bunga flat, artinya yang dipindah adalah cicilan plafonnya. Artinya kalau misalnya kita KPR 10 tahun lalu di tahun ke-5 ingin dibayar lunas, yang kita bayar bukan 50% plafon tapi mungkin ~70%-nya soalnya yang kita bayar di depan-depan itu bunganya.

setau saya metode bunga flat hanya berlaku untuk utang jangka pendek, <5 tahun, misalnya untuk Kredit mobil, sedangkan utk KPR yg biasanya >10 tahun, digunakan perhitungan bunga efektif, jadi sesuai dengan tingkat suku bunga pada bulan berjalan, tidak bisa dihitung flat di awal.

[char101]

setau saya metode bunga flat hanya berlaku untuk utang jangka pendek, <5 tahun, misalnya untuk Kredit mobil, sedangkan utk KPR yg biasanya >10 tahun, digunakan perhitungan bunga efektif, jadi sesuai dengan tingkat suku bunga pada bulan berjalan, tidak bisa dihitung flat di awal.

+1

Istilah yang tepat memang bunga efektif. Maksud saya flat adalah, dengan asumsi suku bunga tetap, maka cicilan per bulannya dibagi rata (=flat) selama periode KPR (tapi kenyataannya jumlah yang perlu dibayar dihitung ulang tiap bulan).

[hatRed]

Tagihan KPR dihitung ulang tiap bulan berdasarkan bunga KPR yang berlaku saat itu.

boleh minta contoh perhitungannya?

trims..

[ryu]

BCA sekarang ada program flat selama 3 tahun bunganya 9,75%, tahun ke 4-5 flat 11%, tahun selanjutnya ikut bunga berjalan.

[K.K.]

iya, maksudnya misal di brosurnya itu ada tulis kalo 10 tahun cicilan perbulan 1,9jt (asumsi bunga 10%)
nah apakah setiap bulannya itu dibayar 1,9jt terus selama sepuluh tahun? dengan asumsi bunga selama sepuluh tahun itu 10% terus.

jadi pembayaran KPR itu direncanakan terlebih dahulu terus dibagi tenornya yah?
bukan seperti kartu kredit yang pembayarannya dihitung setiap periode.

terus kalo dilunasi sebelum tempo itu perhitungannya seperti apa?

Dari pengalaman saya, memang kalau KPR itu bunga totalnya besar, tapi masih masuk akal mengingat rumah itu investasi yang nilainya juga naik. Perhitungan bunga juga naik turun per periode (kasus saya, 6 bulan sekali). Jadi kalau pas mulai periode bunga turun, kita untung.

Lalu karena yang namanya bank tidak pernah mau rugi, walaupun jumlah cicilan sama, tapi persentase bayar pokok dan bayar bunga itu berubah. Katakanlah utang 100jt, bunga 10% per tahun selama 10 tahun.

Tahun 0: Utang 100jt + bunga 100jt = 200jt.
Cicilan = 200 / 120 = 1.67jt per bln.
Bisa jadi 1.67jt adalah 0.4jt pokok, 1.27jt bunga.

Jadi setelah Tahun pertama:
hutang total = 200jt - 12*(1.67jt) = 180jt.
180jt = Pokok: 100 - (12*0.4jt) = 95.2jt  + Bunga: 100 - (12*1.27jt) = 84.8jt bunga.

Jadi setelah tahun pertama, jika dapat duit kaget dan mau bayar semua, bukan berarti hutangnya tinggal 90%, tapi masih 95.2%.

Jika pas tahun ke 2 bunga naik jadi 11% per tahun, maka dihitung dari total sisa hutang pokok.
Jadi 95.2jt + (9*11%*95.2jt) = 189.448jt (bukan 180 jt seperti semula).
Lalu dibagi lagi 189.448jt / 108 = 1.754 per bulan.